Quando i coniugi si separano, una delle questioni più delicate riguarda la gestione della casa coniugale e delle relative spese.
La legge e la giurisprudenza italiana hanno stabilito delle regole chiare su chi deve sostenere le spese ordinarie e straordinarie dopo la separazione o il divorzio.
Una prima distinzione importante è chiaramente a chi viene assegnata la casa e se vi sono o meno i figli. La presenza di questi ultimi possono infatti determinare che l’assegnazione della casa venga effettuata anche al coniuge non proprietario dell’immobile, in rispetto dell’interesse prioritario della prole.
Vediamo come si applica la legge e cosa stabilisce la giurisprudenza recente.
A chi viene assegnata la casa coniugale?
Come anticipato, in esito al processo di separazione, il giudice decide a chi assegnare la casa coniugale, ed in genere la predetta viene assegnata al genitore collocatario, cioè il coniuge con cui i figli vivranno stabilmente.
Sul punto la giurisprudenza è granitica affermando che “interesse dei figli prevale su ogni altro fattore” (Cassazione n. 3088/1998).
Diversamente se la coppia non ha figli, la proprietà dell’immobile ritorna al titolare legittimo. La Cassazione (sentenza n. 2249/2016) sottolinea che, senza figli, l’assegnazione è basata esclusivamente sui diritti di proprietà, sempre salvo accordi diversi tra i coniugi.
Ultima ipotesi è quella dell’immobile in comproprietà tra i due coniugi. Anche in questo caso si seguono le regole della proprietà e la divisione segue le quote stabilite al momento dell’acquisto. Chiaro che i coniugi possono prevedere soluzioni diverse se di comune accordo, operando cessioni di quote in compensazione di altre poste dare-avere o similari.
Schematicamente abbiamo:
- in presenza di figli, la casa viene assegnata la genitore collocatario;
- in assenza di figli, la casa è del legittimo proprietario;
- nel caso di comproprietà dell’immobile si seguiranno i principi relativi alla divisione dei beni.
Premesso quanto sopra, nel caso di assegnazione, chi paga le spese condominiale dell’immobile? a Cassazione, con la sentenza n. 21334/2005, ha chiarito che le spese condominiali devono essere suddivise secondo le quote di comproprietà, salvo specifiche disposizioni contrarie del giudice.
Chi Paga le Spese di Condominio?
La distinzione tra utilizzatore e proprietario è cruciale. L’utilizzatore è il coniuge assegnatario della casa, mentre il proprietario può essere l’altro coniuge o entrambi, in caso di comproprietà.
Il principio di base è stato affermato dalla sentenza n. 24654/2007, che specifica come le spese ordinarie siano a carico dell’utilizzatore, mentre le spese straordinarie rimangono a carico del proprietario.
Spese Condominiali Ordinarie
In generale, le spese di gestione ordinaria (ad esempio, amministrazione, pulizia e manutenzione ordinaria) sono a carico del coniuge che usufruisce dell’immobile.
Tuttavia, in caso di impossibilità economica dell’assegnatario, il giudice può stabilire che tali oneri ricadano sul proprietario, come affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 1926/2012.
Spese Straordinarie
Le spese straordinarie, come lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria dell’edificio, restano a carico del proprietario dell’immobile, indipendentemente da chi lo utilizza.
Questo principio è stato ribadito nella sentenza n. 24657/2017, che afferma che la manutenzione straordinaria deve essere sostenuta dal proprietario, poiché si tratta di interventi che aumentano il valore del bene.
Pertanto il coniuge assegnatario della casa familiare di proprietà dell’altro ex coniuge ha l’obbligo di pagare le sole spese condominiali ordinarie e non anche quelle straordinarie, che invece sono a carico interamente del coniuge proprietario dell’immobile (Cass. civ., Sez. I, 28/05/2015, n. 11024).
Se la Casa è in Comproprietà?
In caso di comproprietà, le spese ordinarie spettano all’assegnatario, mentre quelle straordinarie sono suddivise tra i coniugi in base alle rispettive quote di proprietà.
Ad esempio, se entrambi sono proprietari al 50%, anche le spese straordinarie saranno ripartite equamente.
Pertanto, salvo accordi diversi contenuti nell’accordo di separazione, le spese devono seguire la ripartizione proporzionale alla proprietà dell’immobile.
Chi Paga IMU e TASI?
In primo luogo è necessario evidenziare che l’IMU (Imposta Municipale Unica) sulla prima casa gode di esenzione fiscale. Questo è un primo data da tenere a mente.
Premesso quanto sopra, in caso di separazione l’obbligo di versare l’IMU viene spostato dal proprietario di casa all’assegnatario dell’abitazione proprio in conseguenza della separazione.
Questo perché l’obbligo di pagare l’IMU segue il diritto di abitazione che viene attribuito al coniuge che ha l’assegnazione della casa coniugale.
Ulteriore considerazione è che la casa non deve essere un immobile di lusso altrimenti l’IMU è sempre dovuta.
Schematizzando abbiamo:
- in caso di assegnazione di immobile di lusso (categorie catastali A1, A8, A9), l’IMU è sempre dovuta dal soggetto assegnatario;
- In casa di prima casa per l’assegnatario, l’IMU non è dovuta in quanto risulta essente;
- fuori dai casi suddetti, il coniuge assegnatario dovrà pagare l’IMU in quanto titolare del diritto di abitazione sull’immobile.
Sul punto è intervenuta anche la Cassazione con l’ordinanza n. 6545/2023, con con la Corte ha confermato che il coniuge non assegnatario non è tenuto a versare alcuna somma a titolo di pagamento IMU per la sua quota di proprietà della ex residenza coniugale.
Ricordo inoltre che l’assegnatario è tenuto a pagare anche la TARI, la tassa sui rifiuti.
Se l’Appartamento è in Affitto?
Quando la famiglia viveva in un immobile in affitto, il diritto di abitazione viene trasferito al coniuge assegnatario della casa, che può subentrare nel contratto di locazione.
In questo caso, la situazione risulta sostanzialmente immodificata rispetto alla condizione pre-separazione.
Il coniuge assegnatario sarà il nuovo conduttore dell’immobile e pagherà integralmente le spese condominiali a lui spettanti.
Cosa Succede in Caso di Morosità?
Se l’assegnatario della casa non paga le spese condominiali, l’amministratore può agire legalmente notificando un decreto ingiuntivo.
Ma in questo caso a chi chiederà i soldi?
Sul punto la Cassazione con la sentenza 25781/2009 ha chiarito che il il diritto di godimento della casa familiare spettante al coniuge affidatario di figli minori è un diritto personale di godimento “sui generis”, in quanto è un diritto atipico e non un vero e proprio diritto reale.
Le considerazioni suddette comportano che il coniuge assegnatario risulta privo di legittimazione passiva e pertanto l’amministratore deve richiedere le spese condominiali al proprietaria di casa (lui è l’unico ad essere formalmente un condomino).
Si sottolinea comunque che il proprietario può comunque successivamente rivalersi sul coniuge assegnatario, come specificato dalla sentenza n. 12306/2011 della Cassazione.
Detto in altre parole, il fatto che le spese condominiali siano a carico dell’assegnatario rileva soltanto nei rapporti tra i coniugi (o i conviventi), non anche nei confronti del condominio.
Ne consegue che se l’assegnatario non paga le spese condominiali, il proprietario dovrà provvedere al suo posto pagando il condominio (in quanto l’unico legittimato attivo) e poi chiedere il rimborso al coniuge assegnatario.
FAQ – Gestione della Casa Coniugale e Spese Condominiali dopo la Separazione
- A chi viene assegnata la casa coniugale in caso di separazione?
La casa coniugale viene generalmente assegnata al genitore collocatario, ovvero il coniuge con cui i figli vivranno stabilmente. In assenza di figli, la proprietà dell’immobile torna al titolare legittimo, salvo diversi accordi tra i coniugi. - Chi paga le spese condominiali dopo la separazione?
Le spese condominiali ordinarie sono a carico del coniuge che utilizza l’immobile, mentre le spese straordinarie restano a carico del proprietario. Se l’immobile è in comproprietà, le spese straordinarie vengono suddivise tra i coniugi in base alle rispettive quote di proprietà. - Cosa succede se l’assegnatario della casa non paga le spese condominiali?
Se l’assegnatario non paga le spese condominiali, il proprietario dell’immobile è responsabile verso il condominio. Tuttavia, il proprietario può rivalersi successivamente sull’assegnatario per il rimborso. - Chi paga l’IMU sulla casa coniugale assegnata?
L’IMU è a carico del coniuge assegnatario della casa coniugale, purché non si tratti di un immobile di lusso. Se la casa è la prima abitazione del coniuge assegnatario, l’IMU non è dovuta. - Come vengono gestite le spese in caso di separazione se la casa è in affitto?
Il coniuge assegnatario della casa coniugale ha diritto a subentrare nel contratto di locazione e a diventare il nuovo conduttore, pagando integralmente le spese condominiali e quelle di affitto. - Chi paga le spese straordinarie per la casa coniugale in comproprietà?
Le spese straordinarie sono suddivise tra i coniugi in base alle quote di proprietà. Ad esempio, se entrambi i coniugi possiedono il 50% dell’immobile, le spese straordinarie saranno ripartite equamente.
